정부는 ‘주택시장 정상화 방안’으로 가격 상승기의 ‘수요 억제-대량 공급 체제’에서 탈피해 공급물량은 축소·조정하고, 실수요와 건전한 투자 수요는 진작시키는 한편, 실수요자 등에 대한 취득세·양도세의 한시적 감면 조치 등을 병행해 시장의 조기회복을 견인한다는 방침이다.

◆주택 공급물량 조절

▲공공분양주택 공급 조절= 공공분양주택의 공급물량을 기존 연 7만호에서 2만호 이하로 축소하되, 시장 여건에 따라 탄력적으로 공급해 수급조절기능을 강화하기로 했다.

이미 착수된 물량을 감안해 올해부터 2017년까지의 신규 인허가 물량은 1만호 수준으로 관리하고, 60㎡이하 소형주택으로만 공급하고, 소득·자산기준 검증을 강화해 민간주택과 차별성 강화하기로 했다.

이를 위해 보금자리지침과 주택공급규칙을 개정해 현행 근로·사업소득, 부동산·자동차 검증에 대해 연금·금융소득 등 여타 소득과 자산에 대해서도 검증하기로 했다.

또한 수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공공분양주택 공급물량 및 청약시기 등을 조정하기로 했다.

특히, 시장 상황이 어려운 2013년 분양주택의 청약물량을 당초 1만6천호에서 8천호 수준으로 대폭 축소하기로 했다.

▲기 추진중인 개발지구의 사업계획 조정= 시장 수요를 감안해 공공택지·보금자리지구 등의 사업계획 조정을 추진하고, 지역별·지구별 주택 수급 여건과 사업 진행상황 등을 분석해 공급물량 및 시기 등을 조정(평택고덕 신도시는 개발계획을 3단계로 나눠 단계별로 개발), 주거기능 일변도에서 벗어나 자족기능 강화를 통한 수요 창출 등 다각적인 방안 모색(양주신도시는 경기북부권내 특화산업을 유치해 도시자족성 강화)도 추진하기로 했다.

▲민간주택 공급속도 조절 유도= 시장상황을 감안해 민간주택 착공 시기를 탄력적으로 조정하기로 했다.

이를 위해 주택법 개정을 통해 사업계획승인 후 의무 착공기간을 2년에서 3년으로 연장하고, 주택법 시행령 개정을 통해 분양률 저하 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나, 공공택지 내 기반시설 설치가 지연되는 경우 착공 연기를 허용하고, 공공택지 공급 이후 일정기간 내에 미착공시 환매하도록 한 특약(LH-사업자간)을 사업자가 원할 경우 환매하지 않도록 개정하기로 했다.

또 최근 2년 단기간 내 공급증가로 주차난, 주거환경 악화 등이 우려되는 원룸형 도시형생활주택에 대한 공급도 적정수준으로 조정하기로 했다.

도시형 인허가(원룸형)의 경우 2009년 1천125호, 2010년1만8천416호, 2011년 7만2천361호, 2012년10만2천554호로, 올해 3월 기준 전국 평균 입주율(원룸형)은 53.2%, 수도권은 50.5%이다.

또한 주택건설기준 및 주택법시행령 개정을 통해 주차장 등 부대시설 설치 기준을 강화하고, 지역상황에 따라 지자체장이 특별구역을 지정해 인허가를 제한할 수 있도록 개선하기로 했다.

◆세제․금융․청약제도 개선을 통한 유효 수요 창출

▲생애최초 구입자 등 실수요자 지원 강화= 생애최초 주택구입시 취득세를 한시적으로 면제(지방세특례제한법 개정)해 주기로 했다.

부부 합산 6천만원이하 가구가 6억 이하·85㎡이하 주택 구입시 취득세 전액 면제(국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시 적용)해주기로 했다.

또 주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원을 강화(기금운용계획 변경), 금년도 지원규모를 당초 2조5천억원에서 5조원으로 대폭 확대하기로 했다.

소득요건을 상향 조정(현 부부합산 5천5500만원에서 6천만원)하고, 지원 금리도 인하(현 3.8%에서 3.3~ 3.5%)하되 주택면적별로 차등 지원하고, 생애최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완하하며, 30년 분할상환 대출을 신설해 젊은층의 상환 부담을 완화하고 소비자의 선택권을 확대하기로 했다.

▲무주택자의 주택구입자금 지원 강화= 일정요건의 주택(85㎡이하, 주택가격 6억이하, 주택가격 하락으로 LTV 70% 이상인 주택) 또는 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는 무주택자(연소득 6천만원 이하)에게 생애최초 수준(3.5%)의 자금을 지원하고, 근로자·서민 주택구입자금의 금리(4.3%→ 4.0%) 인하 및 소득요건(부부 합산 연소득 4천만원→ 4천500만원)을 완화하기로 했다.

▲주택구입자에 대한 지원 강화= 연말까지 주택 구입시 양도세를 한시적 감면(조세특례제한법 개정, 국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시 적용)하기로 했다.

대상 주택은 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택으로, 9억이하 신규·미분양주택 및 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85㎡이하·9억 이하 기존주택을 구입하는 경우에 취득후 5년간의 양도소득 세액 전액을 면제(5년이후 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 공제)하기로 했다.

다만, 종전 보유주택 양도시 신규 구입주택은 주택수 산정에서 제외(1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세)된다.

▲주택 거래시 과도한 세(稅) 부담 완화= 부동산시장 과열시 도입됐던 다주택자 양도세 중과(50～60%) 제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세(소득세법 개정)하기로 했다. 현재 2013년말까지 양도하는 주택은 중과 유예중이다.

1년내 주택 단기양도는 50%→40%로, 2년내 단기양도는 40%→기본 세율(6~38%)로 과세(소득세법 개정), 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도를 폐지(법인세법 개정)하기로 했다.

▲청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선(주택공급규칙 개정)= 민영주택 청약가점제(2007년 9월부터～) 적용대상을 85㎡이하로 축소(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75%→ 40%로 완화하기로 했다.

가점제는 민영주택 공급시, 동일 순위내(1·2순위) 경쟁이 있을 경우, 무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간 등을 점수화해 다득점자에게 공급한다. 가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시·군·구청장으로 하향 위임(현행 시·도지사)해 지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용하기로 했다.

현재 지역상황에 탄력적 대응이 가능토록 시·도지사에게 가점제 시행 여부와 적용비율 조정토록하고 있으나, 적용 실적이 없는 것으로 나타났다.

주거수준 상향 등 주택 교체 수요를 지원하기 위해 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격 부여(가점제 청약1순위는 현행 입주자저축 1순위인 무주택자에서 입주자저축 1순위 무주택자+1주택 이상 소유자로 개선)하고, 85㎡초과 민영주택 분양시 채권입찰제를 폐지하기로 했다.

▲시중 여유자금을 활용한 민간임대시장 활성화= 기업형 임대사업자의 토지매입비, 임대관리 부담 완화를 위해 택지비 부담 완화를 통한 민간 임대사업 활성화를 위해 '토지임대부 임대주택'제도 도입 추진(임대주택법 개정), 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 ‘주택임대관리업’을 신설하고, 세제혜택 강구(주택법 등 개정)하기로 했다.

또 임대주택리츠·펀드 등을 활용한 기업형 임대사업 육성하기 위해 임대주택리츠의 1인당 주식 소유 한도, 공모 의무 적용을 배제(부동산투자회사법개정)하고, 리츠·펀드의 민영주택 우선공급 조례제정(임대사업자인 리츠·펀드의 경우 5년이상 임대 조건으로 신규 민영주택 우선공급을 기허용했으나, 구체적 물량·방법 관련 시·군 조례제정이 지연을 독려)하기로 했다.

또한 민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘준(準)공공임대주택’을 신설해 세제 혜택을 부여하기로 했다.

의무 임대기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록, 세제감면 등 혜택 부여(임대주택법 개정)와 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세 이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무를 부여하고, 준공공임대주택 등록과 임대료 기준(최초 임대료 및 인상률) 충족 여부 등은 기초지자체에서 수행하도록 할 계획이다.

발표일 이후 신규 구입 주택에 한해 적용하고, 관리의 효율성을 위해 ‘주택임대 관리업자’에게 위탁관리한 경우로 한정하고, 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면하고, 양도세 장기보유 특별공제율 60% 적용(현재 다주택자 최대 30%)하기로 했다.

준공공임대주택 등록시 지방세 혜택으로는 취득세를 60㎡이하 면제(최초 분양받은 경우), 재산세는 40㎡이하 면제, 40～60㎡ 50%, 60～85㎡ 25% 감면하되, 규정위반으로 준공공임대주택 등록 말소시 다주택자 장기보유 특별 공제율 적용, 감면받은 세액을 반납토록 한다는 방침이다.

▲시장 과열기에 도입된 과도한 규제 정비 등= 시장 과열기에 도입된 과도한 규제개선을 지속적으로 추진해 분양가상한제는 시장상황에 따라 지정·해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안을 추진(주택법 개정)하고, 그린벨트 등 중첩 규제로 국민불편이 과중한 지역을 중심으로 토지거래허가구역 해제(의견수렴 등을 거쳐 5월중 중도위 심의 및 허가구역 공고), 대규모 투자를 수반하는 계획입지 개발사업(택지개발·산업단지개발·관광단지 조성·도시환경정비사업 등)에 대한 개발부담금을 한시적으로 감면(향후1년간수도권50%, 이외지역100%감면,개발이익환수법 개정)하기로 했다.
규제완화를 통한 주택정비사업 활성화(도시및주거환경정비법 개정) 방안으로 소형주택 공급 확대를 위해 조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용(현재는 기존주택의 종전가격 범위 내에서만 2주택 공급을 허용)하고, 조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자에 대한 현금 청산시기를 사업 후반부로 늦출 수 있도록 개선(분양신청 종료일 이후 150일 이내→ 관리처분계획 인가 이후 90일 이내)하기로 했다.

또한 노후 아파트 주거환경 개선, 주민생활 불편 해소, 장수명화 유도 등을 위해 리모델링 규제 개선(주택법 개정)을 통해 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안을 강구(현재는 수평 및 공지내 증축, 기존 1층을 필로티로 전환시 1개층 증축 허용)하고, 전문가 T/F를 구성해 구체적 허용범위와 전문기관의 구조안전성 검토 및 건축심의 의무화 등 안전성 확보방안을 마련할 계획이다.

또한, 도시과밀 문제나 전·월세난이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획(가칭)을 수립한 후 중앙도시계획위원회의 심의 및 국토부장관의 승인을 받아 시행하기로 했다.

◆하우스푸어 지원 방안

주요 골자는 하우스푸어 및 금융기관의 도덕적 해이 방지를 위해 경제적 자활의지가 있는 하우스푸어를 선별 지원하고, 투기 목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원 대상을 한정하고, 금융기관도 프리워크아웃 등 채무조정 확대, 부실채권 매각 등 일정부분 책임을 분담토록 하며, 시장원리를 통한 채무조정방식을 중심으로 추진함으로써 재정부담을 최소화하고, 하우스푸어의 연체 위험 및 주택 보유 의사 등에 따라 맞춤형 지원대책을 마련하기로 했다.

주택보유 희망자: 채무조정 활성화, 대출채권 매각제도

▲금융권·신복위를 통한 채무조정: 연체우려, 장·단기 연체자= 금융권 자체적으로 연체 우려·단기 연체 주택담보대출에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 대출 전환 등 프리워크아웃을 확대하고, 채무조정시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수 있도록 LTV규제에 대한 예외를 허용하는 등 제도개선을 병행 추진하기로 했다.

또 신용회복위원회의 주택 담보 대출 프리·개인워크아웃 활성화를 위해 신용회복제도의 수혜 범위를 주택 담보 대출까지 확대하고, 담보채권에 대한 워크아웃시 채권자 동의요건을 완화(현행 담보채권자의 3분의 2 동의 필요에서 담보채권자의 2분의 1로 완화 개선)하고, 신용회복 후 성실상환 대출에 대해 자산건전성 평가시 ‘정상’ 평가가 가능하도록 하여 금융권의 채무조정 동의 유인을 제고(현재는 신용회복 직후 ‘고정’, 성실상환 후 ‘요주의’ 등급으로 평가)하기로 했다.

▲자산관리공사(캠코)를 통한 부실채권 매입: 3개월 이상 연체차주= 캠코가 기(旣) 승인된 업무계획에 따라 자체 재원을 활용해 3개월이상 연체된 부실 주택담보대출채권을 매입하고, 매입한 채권에 대해 차주에게 채무조정 의사를 확인해 차주가 동의할 경우 원금상환 유예, 장기분할상환 전환 등 채무조정을 실시하기로 했다.

단, 채무조정후 정상 상환이 가능한 경우에 한해 채무조정을 허용하고, LTV가 과도하게 높은 대출 등 원금회수가 불투명한 대출은 대상에서 제외(세부요건 추후 확정)하기로 했다.

또 차주가 채무조정에 동의하는 경우 다른 금융회사가 동(同) 차주에 대해 보유한 3개월 이상 연체채권도 가능한 범위에서 최대한 매입(미매입 채권에 대해서는 차주가 자발적으로 상환 방안을 강구)하고, 주택담보대출 채권이 완전 매입되는 경우 차주에게 환매조건부로 해당 담보주택의 일부 지분을 매각할 수 있는 옵션을 제공하며, 총 1천억원 규모(지분매입 100억 한도)의 시범사업으로 추진해 추후 성과를 평가해 확대·변경 등 제도개선을 검토하기로 했다.

▲주택담보대출채권 매각제도: 원리금 상환이 어려운 정상 차주= 차주의 신청을 받아 주택금융공사가 은행으로부터 하우스푸어의 선순위 주택담보대출채권을 매입하고 채무조정을 실시하기로 했다.

대출채권 매입시 고정금리 형태로 전환하고 원금 상환을 최장 10년간 유예해 원리금 상환이 어려운 정상차주의 연체를 방지하고, 차주는 주택금융공사에 은행 대출금리 수준의 이자를 납입하되, 상환유예기간(최장 10년)이 종료되는 시점부터 원금을 분할 상환토록 하며, 주택금융공사는 매입한 채권을 기초로 MBS를 발행해 자금을 조달토록 했다.

원금 상환중이거나 거치기간 종료가 임박한 미연체 정상 차주 중 거주주택, 소득 등이 일정요건(6억원 이하·85㎡이하 1주택 보유자, 연소득 5천만원이하, 대출금액 2억원 이하 등)을 충족하는 차주를 대상으로 시행하고, 2013년 중 1조원 한도로 채권을 매입하고, 2014년부터는 주택금융공사의 유동화 여력을 감안해규모를 점진적으로 확대하는 방안을 검토하기로 했다.

주택매각 희망자: 임대주택 리츠에 매각

주택 소유자가 여건에 따라 주택(또는 주택지분 일부)을 리츠에 매각하고, 해당 주택을 임차해 거주하는 방식으로, 리츠의 수익성 확보를 위해 리츠가 취득하는 주택 또는 지분에 대해 종부세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과한다는 방침이다.

실행방안으로는 1세대 1주택 소유자가 임대주택 리츠에 아파트(전용 85㎡ 이하)를 매각하고, 이를 5년간 임차하고, 리츠는 국민주택기금 출자 등으로 자금을 조달해 아파트를 감정평가액 이하 수준에서 역경매 방식(감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격 비율이 낮은 순)으로 매입토록 해 5년간 주변 시세로 보증부월세 형태로 임대한 뒤 임대기간이 끝나면 일반인에 분양하되 원소유자에게 다시 매입할 수 있도록 우선권(재매입우선권은 임대 종료 후 처분 시의 감정평가액으로 행사)을 주고 시장 여건에 따라 조기 매각을 허용키로 했다.

원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 미매각된 주택은 LH가 매입(리츠 설립시 확약)해 임대주택으로 활용하도록 할 계획이다.

소유자가 아파트(전용 85㎡ 이하) 지분의 일부를 리츠에 매각하고, 매각지분에 대해 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 옵션을 부여하고, 계약기간(5년) 후 매도자가 지분을 환매해 소유권 회복이 가능토록 하며, 계약기간 종료 후 매도자가 지분을 재매입하지 않는 경우, 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 살 수 있는 권리를 부여하고, 리츠가 주택지분 전체를 확보한 경우, 일반 매각 또는 LH가 매입(리츠 설립시 확약)하여 임대주택으로 활용토록 할 계획이다.

정부는 1차사업으로 500호 매입을 추진하고, 성과를 보아가며 사업 확대 여부 등 검토하기로 했다.

50세 이상 은퇴자: 주택연금 사전가입제도

주택연금 가입 연령을 60세에서 50세로 낮춰 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채 상환에 활용토록 제도개선을 하기로 했다.

사전가입 대상은 가입주택에 주택담보대출이 있는 50세 이상으로, 일시인출한도를 확대해 현행 연금총액의 50%에서 100%까지 확대(일시인출한도를 전액 활용하지 않은 경우 잔여한도는 60세부터 연금으로 지급)하기로 했다.

1년간 한시시행 후 지원 효과를 보아가며 연장 여부를 검토하기로 했다.

◆렌트푸어 지원방안: 목돈 안드는 전세

주요 골자는 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보대출화(化)하여 대출금리 인하 및 대출한도 확대, 집 주인의 성향과 임차인의 소득 수준 등을 감안해 무주택 서민에게 다양한 전세자금 마련 옵션을 제공한다는 것이다.

목돈 안드는 전세①: 집주인 담보대출 방식

대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하도록 대출금리를 인하하고, 금융기관은 수도권 5천만원, 지방 3천만원 한도내에서 임대인에게 담보대출하되 자는 임차인이 납부하며, 이자 담분의 일부 선납 또는 공적기관 보증을 통해 임차인 이자의 연체 리스크를 방지하도록 한다는 것이다.

적용대상은 실거주용 주택을 임차하는 부부 합산 연소득 6천만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하)이다.

집주인에 대한 인센티브로는 주택 보유수에 관계없이 전세자금용 주택담보 대출시 전세보증금 대출분에 대해 소득세 비과세(소득세법 개정, 현재는 3주택 이상을 보유하고 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 초과 금액에 대해 소득세 부과하고 있다), 임대인에게 전세자금용 담보대출 이자 납입액의 40% 소득공제(소득세법 개정), 다주택자 양도세 중과 폐지(소득세법 개정), 집주인의 주택담보 대출규모에 비례해 재산세·종부세 감면(지방세특례제한법 개정)과 집주인 담보대출시 연말까지 DTI를 금융회사 자율로 적용하고, LTV도 70%까지 완화하기로 했다.

목돈 안드는 전세②: 임차보증금 반환청구권 양도방식

금융기관이 보증금 반환청구권을 양도받은 경우, 우선변제권을 부여해 전세대출의 담보력 강화(대출금리 인하, 대출한도 확대)하기로 했다.

적용대상은 주거용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주로서 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하)이다.

임차인이 전세금을 대출한 금융기관에게 대출금의 120% 내에서 보증금 반환채권을 양도(이자연체, 채권회수 비용 등 감안 대출금의 120%까지 설정)하고, 금융기관은 임대차계약서에 전세자금 대출 및 보증금 반환채권 양도사실을 특약(계약만료시 임차인의 보증금 단독 수령·사용 방지, 임차주택이 경매로 처분되는 경우 세입자의 단독 배당참가 방지)으로 기재하며, 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 보증금 반환채권을 양도받은 금융기관에 우선변제권 인정(주택임대차보호법 개정), 임차보증금반환청구권 및 우선변제권을 통해 강화된 전세대출의 담보력을 바탕으로 저리의 전세대출 지원 확대 유도하기로 했다. 이는 일반적으로 전세자금을 마련하는데 필요한 금융비용(6～7%)에 비해 약 2%p 금리인하 효과가 기대된다.

주택기금을 통한 저리 대출 확대

▲전세자금 대출요건 조정을 통해 목돈 마련 부담 완화= 소득요건을 500만원 상향(현 부부합산 4천만원→4천500만원) 및 대출한도를 현실에 맞게 상향(현 8천만원→ 수도권 1억원, 지방 8천만원)하고, 지원금리도 현행 3.7%에서 3.5%로 하향 조정하며, 전세금 증액분에 대해서도 기금 추가대출을 허용(현행 개인별 보증한도가 남아 있어도 추가대출이 금지됐으나, 보증한도 내 허용으로 개정)하기로 했다.

주요 골자는 주거복지정책 패러다임을 공급자 주도에서 수혜자 중심으로 전환하고, 공공임대 11만가구, 공공분양 2만가구, 저리의 전세·구입 자금융자 28만가구와 주택바우처 도입을 통해 보편적 주거복지 실현하며, 2017년까지 5분위 이하 무주택가구(520만가구)의 64%에게 주거서비스를 지원하고, 2022년까지 5분위 이하 무주택 550만가구 모두에게 주거를 지원한다는 것이다.

◆공공주택 연 13만호 공급

▲(총량) 계획기준을 준공으로 전환해 공공주택 연 13만호(공공분양 2만호, 임대 11만호) 공급하고, 임대주택은 건설(7만호)과 매입·전세방식(4만호)을 합해 연 11만호, 분양주택은 최근 시장여건 등을 감안해 연 2만호를 공급하며, 공공건설임대 물량은 외곽(그린벨트, 신도시) 보다는 도심(철도부지, 국공유지 등 활용)내 입지 가능한 물량을 대폭 확대하고, 도심내 즉시 입주 가능한 매입·전세임대 물량을 확대하기로 했다.

▲(연차별 공급계획) 공급기준을 인허가→ 준공(입주) 기준으로 전환하여 수혜가구의 정책 체감도를 제고하고, 기 착공된 물량 영향으로 2013～2014년간 분양주택은 계획보다 많이, 임대주택은 적게 공급되지만, 2015년이후 연 13만호 입주 가능토록 한다는 방침이다.

이같은 준공 계획 달성을 위해 인허가 계획도 별도 수립·관리하고, 매년 공공주택 13만호를 준공(입주)하고, 기 착공된 물량의 영향을 받는 2013～2014년에는 각각 10만2천호, 11만8천호를 준공(입주)하가로 했다.

또 향후 준공목표 달성을 위해 최대 연 7만4천호를 인허가하고, 기 인허가 물량의 착공계획을 감안해 2013년에는 6만6천호를 인허가하기로 했다. 다만, 즉시 입주가능한 매입·전세임대는 제외하고, 행복주택(5년간 20만호)은 건설임대에 포함해 인허가하기로 했다.

◆행복주택 공급계획

행복주택은 철도부지, 유휴 국·공유지, 미매각 공공시설용지 등 도심내 공공이 보유한 저렴한 토지를 활용해 임대주택을 공급하는 것으로, 업무·상업시설 등을 복합개발함으로써 도심재생도 병행하기로 했다.

공급물량은 향후 5년간(2013~2017년) 총 20만호를 공급(인허가 기준)하고, 2013년에는 수도권 도심의 6~8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 공급(일부는 착공 추진)할 계획이다.

입주대상은 공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회 초년생, 대학생 등 사회활동이 왕성한 계층(60%)과 주거취약 계층(20%)에 우선 공급하고, 나머지 20%는 소득 수준에 따라 차등 공급하기로 했다.

임대료는 소득수준 등 적정 부담능력을 고려해 주변 시세보다 저렴하게 공급하고, 사업시행은 LH, 지방공사(SH 등) 중심으로 추진하되, 공공-민간 공동사업시행 등 민간건설업체의 참여를 확대한다는 방침이다.

또 사회적기업 유치를 통해 거주민들에게 일자리를 제공하고, 공공청사, 커뮤니티 센터 등 유치로 지역화합 및 소통의 장소로 활용할 수 있도록 행복주택 단지 내에 사회적기업 및 취업지원센터 등 유치 공간을 마련하기로 했다.

◆맞춤형 주거비 지원 강화

골자는 주거비 보조, 기금지원, 개량자금지원 등 수요자 지원방식을 확대해 임대주택 공급시차에 따른 사각지대를 해소하고, 고령화 등 인구구조 변화에 대한 대응과 생애 주기상 취약시기에 직접지원을 강화해 정책수혜의 누수 현상도 방지한다는 것이다.

저소득층 월세 부담 완화: 주택바우처 도입

▲소득 대비 월 임대료 부담이 큰 저소득가구를 대상으로 월 임대료의 일부를 재정을 통해 지원하는 것으로, 현행 주거급여 제도를 주택 바우처 제도로 확대·발전시켜 지급대상 확대·임대료 지원기능 강화 등을 추진하기로 했다.

즉, 수급자를 대상으로 지급되던 주거급여를 소득, 거주형태, 임대료 부담수준 등을 종합적으로 고려해 지급하도록 바우처 제도로 전환한다는 것이다.

지급대상은 소득과 자산이 일정액 이하인 임차인(월평균 소득이 최저생계비의 120% 이하 가구, 중위 소득의 40% 이하 가구 등)으로, 지원금액은 지역별 기준임대료를 바탕으로 소득수준별로 차등 지급하기로 했다. 산정기준은 기준임대료 - (소득 × 자기부담율)이다.

지급방식은 임대인 계좌에 직접 입금하여 타(他)용도 전용을 방지하고, 지역주민 주거지원을 위한 지자체 역할을 고려, 지자체 매칭 지급한다는 방침이다.

임차인이 기초지자체에 신청하면, 주택바우처 집행기관이 주택임대차계약 등 확인하고 기초지자체에서 임대인에게 입금하는 방식이다.

지원금액과 지급대상 등 세부 시행방안, 예산 추계, 도입효과 등에 관한 연구를 거쳐 올해 상반기 사업모델을 확정하고, 하반기에 전달체계 구축하며 2014년 상반기에 시범사업을 거쳐 2014년 하반기에 기초생활보장제도 개별급여체계 전환과 함께 도입할 계획이다.

생애주기별 주거지원 강화

▲대학생= 저소득 대학생의 주거비 부담 완화를 위해 공공기숙사, 대학생 전세임대 등 니즈에 맞는 다양한 형태의 주거지원을 확대해 ‘행복주택’의 일부를 대학생에게 공급하고, 대학생 전세임대를 지속 공급(연 3천호)하기로 했다.

▲기숙사= 공공기숙사(연 8~10개), 연합기숙사(연 1~2개) 건축비에 대해 국민주택기금 53%의 융자지원(2012년 5개 대학 총 4천93명 지원)을 하기로 했다.

이에 따라 주거지원률을 현재 18.3%에서 2017년 25%로 늘리고, 건축비 분담비율은 공공기숙사)는 주택기금 53%, 사학진흥기금37%, 대학10% 내외로, 연합기숙사는 주택기금 53%, 사학진흥기금 47%로 하기로 했다. 지원조건은 주택기금은 3년거치, 17년상환, 2%, 사학진흥기금은 4년거치, 20년상환, 3.68%이다.

대학생 주거지원시 임대료 수준은 사립대 공공기숙사는 24만원(2인 1실), 전세임대는 7만~17만원 보증금 100만~200만원(1인 1실)과 4만~9만원 보증금 100만~200만원(2인 1실), 연합기숙사는 19만원(2인 1실)이다.

사립대 민자 기숙사는 월 34만원 수준이며, 대학가 전월세는 보증금 500만~ 1천만원(월 임대료 40만~50만원 수준 *서울)이다.

▲신혼부부= 부부 합산 연소득 5천만원 이하 신혼부부에 대해 연 3.5%의 저리 전세자금을 연 2조5천억원 규모로 지원(연소득 4.5천만원 이하 근로자·서민 전세자금 보다 소득요건 완화)한다.

▲단신가구= 저소득층의 높은 1인 가구 비중을 감안해 공공임대주택의 소형주택 비중을 확대해 국민임대주택 및 매입임대 공급물량 중 30%는 원룸형으로 공급하고, 매입물량 확보를 위해 매입대상을 기존 다세대·다가구 외에 도시형생활주택, 소형 원룸주택 등으로 확대하기로 했다.

▲노인·장애인= 거동이 불편한 노인, 장애인을 위해 배리어프리(barrier-free) 시설 등 주거약자용 편의시설을 갖춘 주택공급을 확대해 영구, 국민임대주택 중 주거 약자용 주택비중을 확대(현재 3~5%)하고, 거주중인 주택을 주거 약자용 주택으로 개조할 경우 개조 비용을 지원(호당 260만원, 금리 연2%, 1~3년거치 17~19년 상환)하기로 했다.

공공임대주택 관리의 공공성 강화

▲임대주택 임차인 복지증진을 위한 통합적 관리지원체제 구축= 기존의 유지·보수 위주의 임대주택 관리를 강화해 일자리, 보육, 상담·컨설팅 등 종합복지서비스를 제공할 수 있는 시스템을 마련하고, 주거복지사를 양성해 영구임대주택단지에 배치함으로써 주거복지서비스의 품질 향상 및 업무 담당자의 전문성 강화를 유도(민간학회에서 운영중인 ‘주거복지사’ 자격증을 공적자격증으로 전환하는 방안도 추진)하고, 저소득 서민의 주거비 부담 완화를 위해 영구임대주택의 난방비에 대한 부가가치세 면제(조세특례제한법 개정)를 추진하기로 했다.