국토교통부는 9월1일 당정협의를 거쳐 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’을 확정, 발표했다.

주요 골자는 ▲규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복을 위해 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 과도한 부담 완화, 주택공급방식 개편을 추진하고 ▲서민 주거안정 강화를 위해 임대주택 단기공급 확대, 임대시장 민간 참여 활성화, 무주택 서민 주거비 부담 완화 등이다.

주요 내용은 다음과 같다.

■재정비 규제 합리화

첫째, 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화하는 것이다.

둘째, 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우(주차장, 배관 외에도 층간소음, 에너지효율, 노약자 생활개선 등도 반영)에는 주거환경 평가 비중을 강화(예:15%→ 40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화하기로 했다.

연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정한다. 현재 재건축 안전진단 기준은 구조안전성(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%) 등으로 돼 있다.

셋째, 수도권 과밀억제권역 내 재건축시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지하기로 했다.

넷째, 서울시 등 일부 지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다.

다만, 시공사 선정과정의 투명성을 위해, 지자체가 시공사 공사비 등을 공시토록 했

다섯째, 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화하기로 했다.

세대수 기준 의무비율은 수도권 20%→15%, 비수도권 17%→12%로 완화된다. 다만, 세입자용 임대주택 부족시에는 지자체장이 5%p까지 상향 가능하도록 했다.

여섯째, 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고 우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려 주택에 대한 관리를 강화하기로 했다.

구조안전성 평가를 통해 D등급을 E등급으로 조정하고 안전관리를 강화한다는 것이다.

아울러, 재정비 사업증가로 인한 이주 수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 사업 시기를 조정해 나갈 계획이다.

■청약제도 개편

첫째, 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년 1월부터 지자체장(시·군·구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 했다.

현행은 민영주택 중 85㎡초과는 100% 추첨제이나, 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제 적용(나머지 60%는 추첨제)하고 있다.

둘째, 민영주택에 적용되는 가점제를 개선하기로 했다.

무주택자에게 가점(최대 32점)을 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지하기로 했다.

또한, 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡이하·공시가격 7천만원 이하에서 전용 60㎡이하·공시가격 1.3억원(지방은 8천만원) 이하로 완화하기로 했다.

셋째, 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개 순차를 2개 순차로 통합하여 입주자 선정절차를 단순화하기로 했다.

국민주택 입주자 선정 절차는 13단계→3단계로 축소하고, 민영주택(85㎡ 이하) 입주자 선정절차는 5단계→3단계로 축소된다.

넷째, 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선하기로 했다.

현재 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경 가능(규모 상향시에는 추가로 3개월 대기)하다.

다섯째, 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용하기로 했다.

여섯째, 4개 청약 통장(청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축)을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개(국민주택, 민간건설중형국민주택, 민영주택)→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)하기로 했다.

■과도한 부담 완화

첫째, 기부채납과 관련한 예측 가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련하기로 했다.

지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예: 총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 2015년에 법제화도 추진할 계획이다.

둘째, 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화하기로 했다.

85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용하기로 했다.

셋째, 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2~8년→1~6년) 및 거주의무(1~5년→0~3년)를 완화하기로 했다.

■주택 공급방식 개편

첫째, 대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단하기로 했다.

택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발하기로 했다.

둘째, 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도하기로 했다.

셋째, 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급 과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양하기로 했다.

2014년은 2천세대에 대해 공정률 40% 후분양 실시, 2015년은 3천세대에 대해 공정률 60% 후분양 실시(2016년 확대여부 검토)하기로 했다.

넷째, LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기를 조절하기로 했다.

금년 중 수도권에서 약 2조원(2만세대 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각 시기를 조정한다는 것이다.

■임대주택 단기공급 확대

첫째, 금년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞춰 매입·전세임대 1만2천호를 9~10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2만5천호 중 6천여호의 입주 시기를 1~2개월 단축하기로 했다.

둘째, 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1~4천억→2~5천억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환을 유도하기로 했다.

■임대시장 민간참여 활성화

첫째, 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 수급조절 리츠를 통해 임대로 전환하는 수급조절리츠(1만호) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호를 공급하기로 했다.

둘째, 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화하기로 했다.

공공임대리츠 자본조달시 공모를 통해 개인투자를 유도하여 임대리츠에 대한 투자 Pool을 확대하고, 임대리츠에 대한 취득세 및 재산세 감면을 지속 지원한다는 것이다.

또한 임대주택 리츠의 금융기관 대출금에 대한 주택신용보증기금 출연을 조정하여 금융비용을 완화하는 방안도 검토하기로 했다.

셋째, 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대를 도모하기로 했다.

준공공임대 활성화를 위해 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 구분 등기가 곤란한 다가구 주택(현재 다가구 주택은 대부분 85㎡가 초과돼 준공공임대 대상에서 제외)에 대해서는 준공공임대 등록시 면적제한(85㎡이하)을 폐지하기로 했다.

또한 다세대·연립주택에 대한 담보평가 방식을 개선하여 주택기금 대출한도도 높이기로 했다.

사내유보금 활용을 통한 근로자임대주택 공급 확대를 위해 기업체에 분양주택을 단지 또는 동단위로 우선 공급받을 수 있도록 하고, 혁신도시 등 수도권 외 지방에 국민주택규모 이하인 ‘근로자임대주택’을 공급하는 경우에는 시설투자 세액공제율을 확대(7%→10%)하기로 했다.

■무주택 서민 주거비 부담 완화

첫째, 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담을 완화하기로 했다.

법률 개정을 통해 주택기금 대출에 대해 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도를 시범적으로 도입한다는 것이다.

시중은행 규제수준에 맞추어 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화(DTI 60% 이내→LTV 70%(시중은행 동일) 단, 2년간 한시적으로 DTI 60∼80%→LTV 60% 적용)하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리(청약저축 장기가입자 등에게는 0.1%~0.2%p 금리 우대)도 0.2%p 인하(2.8%∼3.6%→2.6%∼3.4%)한다는 것이다.

둘째, 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원하기로 했다.

LH 임대주택 거주자의 전·월세간 전환이 보다 원활하게 이루어질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화한다는 것이다.

깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향(수도권 3억→4억, 기타 2억→3억)하기로 했다.

재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준을 상향(부부합산 5천만원→ 6천만원 이내)하기로 했다.

근로자 서민전세자금의 대출한도를 수도권 1억, 비수도권 8천만원에 금리는 3.3%를 적용한다는 것이다.

쪽방, 고시원 등 최저주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해 매입·전세임대주택을 최우선적으로 공급하고, 임대보증금도 100만원→50만원으로 50% 감면하기로 했다.

국토교통부는 후속조치를 차질없이 추진하여 시행령 및 규칙 개정사항은 9월∼10월 중 입법예고, 법개정 사항은 9월중 국회 제출을 추진하기로 했다.

또 분양가상한제 신축 운영, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 이미 추진중인 법안도 국회의 협조를 얻어 조속히 처리를 추진하기로 했다.

<재정비 규제 합리화- 일문일답>

- 재건축 연한을 완화하는 이유는?.

▲현재 1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했으나, 1980년대 후반~1990년대 초반에 준공된 아파트는 주차장 부족(1991년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화돼 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각), 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민 불편은 지속되고 있으나, 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있는 현실이다.

이에 따라 재건축 연한을 현실화하여 주민 불편을 최소화할 필요가 있다.

- 재건축 연한 단축은 강남 특혜라고 보여지는데?.

▲향후 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울 24만8천 세대 중 강남 3구는 3만7천(14.9%), 그밖의 지역이 21만1천 세대로, 서울지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어 강남 특혜라고 보기 어렵다.

- 재건축 연한 단축시 이주 수요 증가로 전세난이 우려되는데?.

▲이주 수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정하겠다.

재건축연한이 단축되더라도, 1990년대 이후 지어진 중고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로, 재건축에 따른 수익성 확보가 용이하지 않아 일시에 재건축이 일어나지는 않을 것으로 보인다.

- 재개발 임대주택 의무 건설 비율을 완화할 경우 임대주택을 덜 짓게 되지 않을지?.

▲재개발 임대주택 비율을 완화하면서도 세입자용 임대주택이 부족할 경우 지자체장이 5%p까지 상향 조정 할 수 있다.

다만 일률적으로 5%p 상향하는 것이 아니라, 정비계획을 수립하면서 세입자용 임대주택 수요에 따라 5%p 이내 상향토록 한다는 것이다.

오히려 재개발사업의 활성화를 통한 임대주택 공급 확대로 전·월세 가격 안정에 도움이 될 것이다.

- 시공사 선정시기를 조합원 투표로 결정할 경우, 시공사가 공사비를 올리고 비리 발생 가능성도 있다고 보는데?.

▲조합이 사업시행인가 전에 공사 내역에 대한 정보 없이 시공사를 선정할 경우 향후 공사비 증가시 검증이 어려운 점이 문제이지만, 지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시해 줄 경우, 조합원은 이를 근거로 다른 사업장과 비교하여 시공사 선정에 참고자료로 활용할 수 있다.

시공사 선정과 관련한 금품․향응 제공 등의 불법행위에 대하여는 이미 처벌 규정을 신설((2012년 2월 도시 및 주거환경정비법 제84조의2제1호 개정해 5년 이하 징역, 5천만원 이하 벌금)했다.